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景娜娜律师 景娜娜律师,山西艾伦律师事务所专职律师,太原市律师协会青年律师工作专门委员会委员。专注民商事领域法律事务处理,擅长合同纠纷、公司诉讼。办理过的典型案件包括:某报社与柳某人事纠纷案、李某与省中小企业局下属事业单位... 详细>>

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律师姓名:景娜娜律师

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成功案例

住宅改为经营性用房,房屋租赁合同被撤销


住宅改为经营性用房

 

住宅改为经营性用房,房屋租赁合同被撤销

 

案情简介

李某系饭店经营者,2019年3月5日,李某与杜某签订一份《房屋转租合同》,约定杜某将正在使用的租赁期限截止2019年6月30日的太原市北中环街某房屋转让给李某,房屋现有的装修、装饰及其他设备归李某所有,转让费45000元。合同签订后,李某支付杜某45000元,接手涉案房屋,后因李某家中有事,无暇经营,便于2019年3月13日又与张某签订一份内容相同的《房屋转租合同》,将涉案房屋转租给张某,价格4万元。

另,李某接手前,涉案房屋系住宅改变的经营性用房,一直开办某面馆。2019年1月16日,街道办事处及社区曾下达通知,要求所有破墙开店的商户一周内自行封堵,恢复原状,逾期未封堵关闭的店铺,将由街道办事处采取统一措施进行封堵。

2019年3月,张某将李某诉至法院,要求撤销双方签订的《房屋转租合同》,李某返还转让费4万元。

办案过程

接受李某委托后,经分析认为,一方面,涉案房屋确实存在住宅改变为经营性用房的客观行为,而我国《物权法》第七十七条明确规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”即在有利害关系的业主同意之前,无论李某还是张某,想承租涉案房屋以从事商业经营都是有违法律规定的。另一方面,李某是从杜某处承租的涉案房屋,而且承租时李某也并不知道街道办事处及社区要封堵的消息,杜某也未告知,因此,一定程度上,李某和张某的角色一样,都属于受损失方。

2019年4月,我代理李某另案起诉杜某,认为杜某故意隐瞒街道办事处及社区要封堵涉案房屋的事实,与李某签订《房屋转租合同》,收取转让费,其行为构成欺诈,根据《合同法》的规定,李某有权撤销《房屋转租合同》,杜某应返还转让费45000元。

两个案件审理过程中,2019年4月18日,太原市某工商所因涉案房屋存在住宅改为经营性用房的行为而下达整改通知书,要求7日内变更经营场所。2019年4月20日,街道办事处再次下达通知,要求5日内自行封堵,恢复原状。2019年4月23日,涉案房屋门头广告被拆除,2019年5月6日,涉案房屋临街门被拆除。

最终,两个案件法院分别作出判决:撤销张某与李某签订的《房屋转租合同》,李某返还张某4万元;撤销李某与杜某签订的《房屋转租合同》,杜某返还李某45000元。我代理李某有效挽回了损失。

裁判文书

法院认为,因为涉案房屋存在住宅改变为经营性用房的行为,早在2019年1月16日街道办事处、社区居民委员会已下达通知要求封堵,杜某(李某)应当知道该房屋已不具备作为合法经营性用房的条件,其在与李某(张某)签订合同时隐瞒了该房屋的真实情况。杜某(李某)隐瞒涉案房屋真实情况导致李某(张某)签约行为的后果与其意思相悖并造成较大损失,依据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况、或者故意隐瞒真实情况, 诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为”的规定,杜某(李某)转租店铺的行为构成欺诈,李某(张某)有权请求撤销。合同撤销后,杜某(李某)应返还李某(张某)已付的转让费,李某(张某)将涉案房屋退还杜某(李某)。

律师建议

住宅和经营性用房在土地、房屋性质、用途上有着严格区别,从事商业经营首先得选择经营场所,其中了解清楚房屋的性质就非常重要,签订合同前,建议大家通过要求对方提供材料、到主管部门查询等方式全面调查,以免发生被政府主管部门查处、处罚而遭受损失等风险。



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